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公開日:2014年4月9日
最終更新日:2016年7月25日

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消費税増税に伴い、住宅を購入された方や建替えをなさっている方はたくさんいらっしゃるかと思います。

住宅と切り離せない税金として固定資産税があります。

これをお読みの方の中にも、住宅の建替えにより思いもよらない高い固定資産税を支払った事がある方もいらっしゃると思います。

固定資産税とはその年の1月1日の不動産の利用状況を基準に、その時点の不動産所有者に課税される仕組みです。

ただし、住宅用地については税負担を1/6に軽減する特例が設けられています。

あくまでも住宅用地に限られるため、相続で引き継いだ土地建物の建物部分を取り壊して更地にしておいた結果、翌年の固定資産税が大幅に増えるという事がよくあります

今回、固定資産税の賦課期日である1月1日をまたいで建替えをした場合について取り上げます。

1月1日時点で住宅用地として利用されていれば固定資産税はその評価額を1/6として計算されますが、建替え中のため、住宅用地として利用されていなくても、一定の要件を満たしていれば住宅用地として認められることになります。

住宅用地として取り扱われる要件としては

①その土地がその年の前年の1月1日時点において住宅用地であること
②その年の1月1日において住宅の建設に着手していること
③住宅の建替えが建替え前の敷地と同一の敷地において行われていること
④その建替えがその年の前年の1月1日における建替え前の住宅の所有者と同一の者により行われていること

という4つの要件があります。

この要件のすべてを満たしていないと、住宅用地としての軽減は受けられない事になってしまいます。

一番問題となるケースが多いのは②の住宅の建設がその年の1月1日おいて既に着手されているかどうかという点です。

具体的な判断基準としては、1月1日までに建築確認申請がされており、その年の3月末日までに住宅の工事に着手していれば問題ありません。

また、年の途中で中古住宅を購入し、建替え期間中に1月1日をまたいだ場合には前年の1月1日とその年の1月1日で住宅の所有者が異なり④の要件を満たさないため特例の適用は受けられません。

以上の要件をクリアした上で『固定資産税の住宅用地等申告書』をその年の1月31日までにその地域の固定資産税を管轄する行政機関に提出する必要があります。

固定資産税は住民税と同様に、ずいぶん後になってから納付書が届きます。

納付書が届いたときに驚かれることがないように住宅の建替えに伴う費用を事前に把握しておくことをお勧めします。

計算方式など馴染みのないものですので、事前に専門家に相談なさってみてはいかがでしょうか。

(高齢者住宅新聞 2014年3月26日第296号より)

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