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公開日:2012年12月30日
最終更新日:2016年7月25日

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借入金でアパートを建てて節税?

「アパート建設で相続対策!」大きな駐車場や畑などの更地をお持ちの方は、どこかでこのフレーズを聞いたことがあるのではないでしょうか。

これは相続税の計算において、建物はアパート建築費用より相続税評価額のほうが低いこと、土地は更地より貸家の敷地のほうが評価が低いこと、借入金は最後にプラスの財産から差引くことができることにより全体の課税財産が圧縮され、結果的に相続税額が安く済むというカラクリです。

相続税課税価格は更地の2倍

たとえば、相続税評価額5千万円の更地に5千万円の賃貸アパートを借入金5千万円で建築したとすると相続税評価額は更地5千万円が約1千万円になります。

計算の仕組みを要約しますと、建物の評価額は財産評価をすると建築費用の4割程度になり、土地の評価額はその上に賃貸物件があることで8割程度になります。

これらのプラスの財産から借入金5千万円を差し引いた残額に課税されますので、この場合は課税財産が当初の2割程度に圧縮されるというカラクリです。

評価に関する詳しい部分に触れますと、建物の評価額は固定資産税評価額を基準として計算されますが、これが5割程度、さらに貸家という事で借家権割合を考慮してその7割評価になります。

これは、賃貸人は正当な事由がない限り、賃貸借契約の解除の申し出ができないため、立退き料の支払いをしなければ借家権を消滅できません。

そのため賃貸していない建物に比較して価値が低下するため、その低下部分を考慮しての事です。

土地に関しても貸家が建っているという事で評価額が下がります。

以上が評価の概要です。

借入金長期返済のリスクに注意

ここで、お気づきの方も多いと思いますが借入金の差し引き部分がこの節税に大きな影響を与えています。

ご注意いただきたい事は、相続税の支払いは減っても今後、借入金の返済という資金流出を発生させるという事です。

この資金流出部分は今後の家賃収入から賄うというシナリオですが、一般的な返済期間を20年とするとその間の空室リスク、修繕費用等を慎重に検討する必要があります。

少子高齢化で老朽化した物件の空室率が上昇している昨今、安易に一時的な相続税対策で大きなローンを抱えるのではなく、その地域の将来の賃貸需要を見越して、高齢者用にするなどの経営センスが重要になってきます。

(高齢者住宅新聞 2013年1月25日第240号より)

 

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ワンパック相続・相続専門チーム
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