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公開日:2014年2月28日
最終更新日:2016年7月25日

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消費税増税による消費落ち込みの緩和策として、2014年度の税制改正大綱に住宅関連税制が盛り込まれました。

消費税増税を前に、マイホームの買い換えを予定されてらっしゃる方は今回の記事は必見です!

消費税増税と住宅関連税制

住宅税制には固定資産税が安くなるものや、住宅ローン控除などが有名です。

しかし、税額に大きな影響を与える制度が他にあることをご存知でしょうか?

マイホームを売却した時に、取得価格より高く売れた場合は譲渡利益、安く売れた場合には譲渡損失となります。

このマイホームの売却によって生じた利益又は損失に対して税制上の優遇規定があります。

どちらもマイホームを2015年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えた事が前提になります。

まず、マイホームを売って利益が出た場合ですが、こちらはその譲渡利益を将来に繰り延べることが出来ます。

例えば、3,000万円で購入したマイホームを4,000万円で売却し、6,000万円のマイホームに買い換えた場合には、通常であれば1,000万円の譲渡利益が課税対象となりますが、この規定の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡利益の課税は行われず、買い換えたマイホームを将来売却したときまで譲渡利益に対する課税は繰り延べられます。

従って、新しく購入した6,000万円のマイホームが7,000万円で売れた場合には合計二回の譲渡利益である2,000万円に課税されることになります。

注意すべきポイントは・・・

譲渡利益に対する課税は繰り延べのポイント

①親族等への譲渡は除かれること

②売った年の前年及び前々年に居住用不動産の3,000万円控除を受けていないこと

③売却代金が1億円以下であること。

 

次に、マイホームを売って損失が出た場合ですが、こちらはその損失をその年の給与所得や事業所得などの他の所得から控除(損益通算)する事ができ、控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年以内に繰り越して控除(損益通算)する事ができます。

注意すべきポイントは・・・

譲渡損失の繰り越控除のポイント

①親族等への譲渡は除かれること

②譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えること

③新居宅を取得した年の12月31日において10年以上の住宅ローンを有すること

不動産の購入や売却は、事業で行っていらっしゃる方を除きとても大きな買い物です。

そのため、様々な住宅税制が整備されていますが、その体系を理解してうまく使いこなすには大変な労力を要します。

適用できると思って売買したのに要件に該当しない為に適用できないとなると大きな損失になりますので、事前に専門家にご相談されることをお勧めします。

(高齢者住宅新聞 2014年2月26日第292号より)

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ワンパック相続・相続専門チーム
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