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公開日:2014年12月28日
最終更新日:2016年7月25日

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不動産化で評価額圧縮

今回は、現金をモノに換えることによる、相続税課税上の効果について解説します。

相続税を算出するためには、お亡くなりになった方の財産をその種類毎にそれぞれ評価する必要があります。

原則的には時価で評価することとなりますが、相続財産は不動産や未上場株式など時価を算出しにくいものが多いため実務上その評価方法は『相続評価基本通達』で定められた計算方法が時価であると考えられています。

例えば、お亡くなりになった方が(A)現金5千万円を持っていた場合と、(B)その5千万円で土地を購入していた場合、を考えてみます。

相続税の評価は時価でなされるため、Aの場合には評価額が5千万円です。

現金はその有高がそのまま評価額になります。

対してBの場合はどうなるでしょう。

財産評価基本通達による土地の評価は、路線価方式などで行うこととされており、その評価額は市場価格の8割程度に設定されていると言われています。

と言うことは、相続のタイミングで現金が土地という財産に換わっているだけで、評価方法の違いにより評価額を約2割も圧縮することができます。

これは家屋についても同じことが言えます。

土地に比べて家屋の方が時価と相続税評価額の開きが大きく、家屋の構造によりますが、購入した瞬間に評価額が3割から4割圧縮されることも珍しくありません。

さらにその不動産を他人へ賃貸することにより、時価と相続税評価額の開きが益々大きくなって相続税の節税効果が高くなります。

税務上、賃貸している財産は、相続人の自由度が低くなると考えられ、その分が評価の上では差引かれて考えられます。

具体的にはアパートなどの賃貸物件が建てられている土地については約2割、賃貸されている家屋については3割の評価減があります。

他にも、賃貸物件が建てられている土地は小規模宅地等の減額制度の適用があり、面積の制限はありますが200㎡まで50%減額することが可能です。

このように現金を賃貸物件に組み替えることにより、税務上では様々な節税に関するメリットが生じます。

しかし、一方では賃貸物件の収入には毎年所得税が課税されます。

長い年月で蓄積されるその税引き後の現金が相続税におけるメリットを吸収してしまわないかは絶えずチェックする必要があるでしょう。

そして節税策であるからといって余裕資金を全て物件の取得に充ててしまったり、無理な借入での建築は本末転倒な結果になりますので、どのくらいの節税を目指すのか、どんな物件が適しているのかは慎重にご判断すべきです。

(高齢者住宅新聞 2014年12月24日第332号より)

 

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ワンパック相続・相続専門チーム
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