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公開日:2013年10月30日
最終更新日:2016年7月28日

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居住用財産を譲渡した場合における、特別控除と軽減税率、要件満たせば重複適用可能

アベノミクスや消費税増税、東京オリンピック決定などの影響からか、近頃中古物件も含め不動産取引が活発化しています。

不動産を譲渡したときには、譲渡所得税や住民税がかかりますが、マイホーム(居住用財産)を売却した場合には、税金を軽減する様々な特例が設けられています。

そのうち適用例の多い2つをご紹介します。

この2つは、それぞれの要件を満たせば重複適用が可能ですので、非常に有利な制度になっています。

まずよく知られているのが、居住用財産を譲渡した場合に、譲渡所得から特別控除として最大3,000万円を控除することができるという特例です。

この特例の適用要件には注意すべきポイントがいくつかあります。

まず、所有者が現に居住するために利用している住宅であること、もし住まなくなった場合であれば、その日から3年目の年末までに売却する必要があります。

次に、売却した年の前年、前々年に同様の居住用財産の売却に係る特例の適用を受けていない事、具体的には居住用財産の3000万円控除、特定居住用財産の買替・交換の特例等になります。

最後に親子や夫婦など親族間での居住用財産の売買の場合には適用できません。

10年以上所有で低税率の適用も

次に紹介する長期譲渡所得の軽減税率はあまり知られていません。

この特例は、10年超所有している居住用不動産を譲渡する場合で、所定の要件を満たすものについては、低い税率の適用が受けられます。

この特例の適用要件で注意すべきポイントとしては、まず、売却した年の1月1日現在において、土地建物の所有期間がいずれも10年を超えていること、次に国内にある居住用の家屋を売却するか家屋とともにその敷地を売却すること、あるいはかつて住んでいた家屋屋敷地の場合は、住まなくなってから3年目の12月31日までの売却であること、最後に売却した居住用不動産に関して各種の不動産譲渡に係る特例を受けていない事です。

これも親子間、夫婦間での売買には適用されません。

消費税増税で買い手活発に

不動産の売買は大きな金額が動くと同時に税金の仕組みも複雑になっています。

上記の特例をはじめとして、特例の適用を失念してしまうと申告後に改めて税金を取り戻すための更正の請求はできません。

売る方にとっては上記の特例に改正がありませんが、買う方には消費税増税や住宅ローン控除の拡充など来年3月末を挟んでいろいろな思惑から動きが活発になると思います。

不動産売買は慎重に進めるとともに必ず税務の専門家に相談する事がポイントです。

(高齢者住宅新聞 2013年12月25日第284号より)

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