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公開日:2016年9月13日
最終更新日:2017年3月3日

 

 

小規模宅地等の減額制度を使いこなす

相続人の生活基盤の維持のために設けられている小規模宅地等の減額制度。

優遇される金額が大きい反面、条件が多岐に渡っているため、適用間違いに注意し、この制度をいかに使いこなすかが申告作業では重要となってきます。

 

二世帯住宅の土地

 

小規模宅地等の減額制度は、自宅土地に多額の相続税をかけてしまうと生活の根拠を失いかねないため、『自宅の土地は330㎡まで、80%減額して評価してあげます』、というものです。

二世帯住宅と小規模宅地等の減額制度は、平成251231日以前は少しややこしい関係でした。

二世帯住宅の土地が小規模宅地等の減額制度でいう居住していた土地とみなされるためには、お亡くなりになった方とその親族が、『同居』していたと認められなければなりません。

改正前は、建物内部で互いに行き来ができない構造の場合には『同居』とならず、子ども世帯が住む部分に対応する土地はこの特例が原則適用できませんでした。

よって、この制度を受けるがために、無理に内階段を作ったり、渡り廊下を通したりと不毛な相続税対策も見受けられました。

 

平成26年1月1日からは

 

しかし改正によって、建物の内部で行き来ができない構造であっても、親世帯と子ども世帯は『同居』をしているとみなされ、その二世帯住宅の建つ土地全てが小規模宅地等の減額制度の対象となる土地となりました。

ただし、建物の登記には注意が必要です。

親が建物全てを所有するのであれば問題ありませんが、例えば、1階を父・2階を子、という区分所有登記の場合、改正前と同様に『同居』として認められません。

これは所有権を分け、建物の内部で行き来ができない構造で別々に住んでいるということは、同じ分譲マンションの別々の部屋に住んでいること(例えば20階建のマンションの10階に親が住み、15階に子が住むような状態)と何ら変わりがない、と考えられ、二世帯住宅の概念に収まらないと見られています。

建築資金を親子で負担した場合には、これに該当しないよう、共有の登記を検討すべきでしょう。

 

老人ホーム等へ入居した場合の自宅の土地

 

また高齢者施設へ入居した場合の従来住んでいた自宅の土地の取扱いにも改正がありました。

改正されるまでは、老人ホーム等に入居すると、今まで住んでいた自宅の土地は、小規模宅地等の減額制度でいう「居住していた土地」とはみなさない、となっていました。

国の見解は、入居とともに施設の所有権や終身利用権を取得するのでそちらが自宅となる、となっていたのです。

この現実にそぐわない考え方が、税制改正にて改められ、相続開始の直前において老人ホーム等へ入居していたことによりお亡くなりになった方の居住の用に供されていなかった土地についても、小規模宅地等の減額制度が適用できるようになりました。

老人ホーム等に入所後、本特例を受けるためには次の要件があります。

  • 介護が必要なために、一定の老人ホーム等に入所した
  • 相続開始の直前において、要介護認定又は要支援認定を受けていること
  • 自宅を事業の用や、お亡くなりになった方以外の者の居住の用にしないこと

なお、この改正は平成2611日以後の相続について適用されます。

 また新たに運用が始まった「空き家の譲渡所得の3,000万円控除」と、老人ホーム等へ入居した場合の小規模宅地等の減額制度は、重複して適用が受けられるケースが限定されそうです。

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