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公開日:2014年10月29日
最終更新日:2016年7月25日

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泣いても笑っても、相続税の増税まであと2か月。

今月は「節税」にスポットをあて、現金をモノに変える効果について考えてみましょう。

秋の訪れとともに相続税増税の足音も近付いてきた感があります。

そのためか、無料税務相談所を訪れる方々の御表情も真剣そのもの。

今のうちに少しでも打てる対策があるのでは、とさながら真夏のように熱いご相談が繰り広げられています。

相続において大事なことは何か?については、Vol.39で「節税」「分割」「納税」であるとご説明させて頂きました。

相続税増税を控えたこの時期、無料税務相談所では特に「節税」について皆様関心が高いようです。

その中から話題に上ることの多かった、節税について基本路線となる不動産を用いた相続税対策をご紹介します。

お金がモノに変わることでの評価減

相続税を算出するためには、お亡くなりになった方の財産をその種類ごとにそれぞれ評価する必要があります。

原則は時価で評価することになりますが、相続財産は不動産や未上場株式など時価を算出しにくいものが多いため、実務上その評価方法は『財産評価基本通達』で定められた計算方法が時価であると考えられています。

さてお亡くなりになった方が(A)現金5千万円を持っていた場合と、(B)その5千万円で土地を購入していた場合、を考えてみます。

相続税の評価は時価でなされるため、Aの場合には評価額が5千万円です。現金はその有高がそのまま評価額になります。対してBの場合はどうなるでしょう。

財産評価基本通達による土地の評価は、路線価方式などで行うこととされており、その評価額は市場価格の8割程度に設定されていると言われています。

と言うことは、相続のタイミングで現金が土地という財産に変わっているだけで、評価方法の違いにより評価額を約2割も圧縮することができます。

これは家屋についても同じことが言えます。

土地に比べて家屋の方が時価と相続税評価額の開きが大きく、家屋の構造によりますが、購入した瞬間に評価額が3割から4割圧縮されることも珍しくありません。

貸すことによる評価減

さらにその不動産を他人へ賃貸することにより、時価と相続税評価額の開きが益々大きくなって相続税の節税効果が高くなります。

税務上、賃貸している財産は、相続人の自由度が低くなると考えられ、その分が評価の上では差引かれて考えられます。

具体的にはアパートなどの賃貸物件が建てられている土地については約2割、賃貸されている家屋については3割の評価減があります。

相談奮闘記39データ

 

他にも、賃貸物件が建てられている土地は小規模宅地等の減額制度の適用があり、面積の制限はありますが200㎡まで50%減額することが可能です。

このように現金を賃貸物件に組み替えることにより、税務上では様々な節税に関するメリットが生じます。

一方では賃貸物件の収入には毎年所得税が課税されます。

長い年月で蓄積されるその税引き後の現金が相続税におけるメリットを吸収してしまわないかは絶えずチェックする必要があるでしょう。

そして節税策であるからといって余裕資金を全て物件の取得に充ててしまったり、無理な借入での建築は本末転倒な結果になりますので、どのくらいの節税を目指すのか、どんな物件が適しているのかは慎重にご判断すべきです。

 

 

 

 

 

 

 

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ワンパック相続・相続専門チーム
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