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公開日:2013年12月23日
最終更新日:2016年7月25日

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相続対策というテーマでずっと連載してまいりましたが、高齢者住宅のような比較的に規模の大きい施設を建てられる土地をお持ちの方については、土地がどのように評価されるかという事が、相続税の納付税額に与える影響の中で最も大きな比重を占めます。

今回は規模の大きな土地オーナーの方に覚えておいて欲しい『広大地』についてその入門編をご紹介します。

複雑な可否判定は実務家に相談を

路線価が付された地域の土地の相続税評価の考え方や計算は非常に複雑で、その土地の個別的な事情を汲んで様々な補正計算をします。

中でも最も減額効果の大きい補正がこの『広大地補正』です。

広大地の評価額の計算は次の通りで、算式自体は非常に簡単なものです。

正面路線価×(0.6-0.05×地積(注1)÷1千㎡)×地積(注2)=広大地評価額
(注1)この地積が5千㎡を超える場合は5千㎡で計算します
(注2)この地積は実際の地積で計算します

 

算式だとその減額効果のイメージが湧かないと思いますので具体的な数字を当てはめてみましょう。

例えば遺産の1つに普通商業併用住宅地区にある路線価28万円、地積1千㎡、間口奥行ともに32m弱の正方形の更地があったとします。

① 通常の評価額 28万円×1千㎡=2億8千万円
② 広大地評価額 28万円×(0.6-0.05×1千㎡÷1千㎡)×1千㎡=1億5千4百万円

 

いかがでしょうか。

評価差額にして1億2千6百万円、減額率にして45%引きです。

仮にこの遺族全員の相続税の平均税率が35%だった場合、税率を掛けた直後の算出税額の段階でなんと4千4百万円も相続税が下がるのです。

最終的な納付税額の計算は配偶者の軽減などで変わってきますので、論じることはできませんが、その効果の大きさは感じて頂けると思います。

では、広大地の何が難しいのかと言いますと、その適用の可否判定です。

その土地が広大地に該当するのかどうか、45%引きが可能か否か、ゼロか百かのどちらかで、部分的な適用は有りません。

基本的な要件は次の通りです。

①   その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大である。

②   都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要である。

③   大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものを除き、戸建分譲用地とするのが最有効使用である。

 

この3つの要件を実際の土地に当てはめてみて、どのように解釈するのか。

その広大地の可否判定に関する議論こそが非常に難しいもので、税制改正の歴史や課税庁が発表する情報や過去の判例・裁決例などからひもといて、我々のような実務家の間で積み上げられた理論によって個別具体的に判定します。

節税対策を練る場合は、税理士に広大地の適用の可能性や、気を付けておくことは無いかをご確認することをお勧めします。

 (高齢者住宅新聞 2013年7月24日第264号より)

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ワンパック相続・相続専門チーム
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